Налоги квартиры по суткам

20.04.2018 08:13
Здравствуйте, форумчане. Решила зарегистрировать ИП. Занимаюсь сдачей квартир по суткам. В работе 3 собственных квартиры(приобретены мужем до брака в ипотеке) и пять арендованных.Голову сломала какой налоговый режим выбрать, при условии, что онлайн касса нужна. Могу ли я оформить на себя патент? Ведь квартиры как бы мужа. И еще буду ли я уплачивать НДФЛ за собственников квартир?
Ответить

Вы можете оставить комментарий к данной теме после регистрации. Зарегистрированным пользователям доступно больше возможностей. Перейти к регистрации.

20.04.2018 11:23

Вы можете сдавать квартиры вашего мужа и чужие. При оформлении таких отношений возможны варианты: или оформить доверенность, или же заключить между мужем и вашим ИП договор аренды, а ваше ИП уже будет заключать договор субаренды.
Касательно ПСН. В соответствии с подпунктом 19 пункта 2 статьи 346.43 Налогового кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) патентная система налогообложения может применяться в отношении предпринимательской деятельности по сдаче в аренду (внаем) жилых и нежилых помещений, дач, земельных участков, принадлежащих индивидуальному предпринимателю на праве собственности (совместная собственность с супругом тоже подпадает под эту норму). Если у Вас Москва, то в таком случае Вы не сможете применять ПСН, хотя в других регионах такая возможность предусмотрена, перечень видов деятельности, подпадающих под ПСН устанавливается в каждом регионе отдельно. Надо изучать региональное законодательство.

А почему вы на мужа не хотите ИП оформить? Как вариант можно было бы применять УСН 15%. Тогда можно списывать как затраты проценты по ипотеке. Если он ее еще платит. Уже приятно.
Статья 346.16. Порядок определения расходов 1. При определении объекта налогообложения налогоплательщик уменьшает полученные доходы на следующие расходы: 9) проценты, уплачиваемые за предоставление в пользование денежных средств (кредитов, займов), а также расходы, связанные с оплатой услуг, оказываемых кредитными организациями, в том числе связанные с продажей иностранной валюты при взыскании налога, сбора, пеней и штрафа за счет имущества налогоплательщика в порядке, предусмотренном статьей 46 настоящего Кодекса.
Про онлайн-кассу не поняла. «При условии, что онлайн-касса нужна» - ну, нужна, но на УСН можно пока без онлайн-кассы работать при условии выдачи БСО

Ответить

Вы можете оставить комментарий к данной теме после регистрации. Зарегистрированным пользователям доступно больше возможностей. Перейти к регистрации.

20.04.2018 11:40

Теперь по поводу НДФЛ. Разберемся, в каких случаях ИП признается налоговым агентом по НДФЛ. Согласно положениям п. 1 ст. 226 НК РФ это происходит, если ИП выплачивает физическому лицу доходы, указанные в п. 2 ст. 226 НК РФ. Среди них значатся все доходы, источником которых является бизнесмен, за исключением перечисленных, в частности, в ст. 228 НК РФ.

Подпунктом 1 п. 1 ст. 228 НК РФ определено, что в отношении доходов по договорам аренды любого имущества, полученных от физических лиц и организаций, не являющихся налоговыми агентами, граждане самостоятельно исчисляют и уплачивают налог. В письме от 27.08.2015 № 03-04-05/49369 Минфин России разъяснил, что подп. 1 п. 1 ст. 228 НК РФ распространяется только на доходы от лиц, не признаваемых налоговыми агентами (например, от иностранных компаний). Исходя из этого, финансисты пришли к выводу, что к доходам по договору аренды, выплачиваемым физическому лицу российской организацией, которая признается налоговым агентом, положения ст. 228 НК РФ неприменимы.

Соответственно, она как налоговый агент должна удержать НДФЛ с сумм арендной платы и перечислить его в бюджет в порядке, предусмотренном ст. 226 НК РФ. Аналогичный вывод содержится в письмах Минфина России от 11.07.2017 № 03-04-06/43981, от 02.06.2015 № 03-04-06/31829, ФНС России от 24.03.2016 № БС-4-11/5110@. Верховный суд РФ мнение чиновников разделяет (Определение от 13.01.2016 № 304-КГ15-17425).

Сказанное финансистами в полной мере применимо и к ИП, выплачивающим доходы физическому лицу по договору аренды. Следовательно, в рассматриваемой ситуации арендатор — ИП в соответствии с положениями Налогового кодекса признается налоговым агентом по НДФЛ.

Иногда ИП пытаются обойти закон и прописывают в договоре, что арендодатель самостоятельно уплачивает НДФЛ. Этого делать нельзя. Но договор не может изменять порядок уплаты налога, установленный Налоговым кодексом. На это обратил внимание АС Центрального округа в постановлении от 19.11.2015 № Ф10-4243/2015. В этом деле стороны договора аренды прописали, что арендодатель — физическое лицо самостоятельно исчисляет и уплачивает НДФЛ с доходов в виде арендной платы, выплачиваемых ему арендатором — российской организацией. Суд указал, что порядок уплаты налога устанавливается законодательством о налогах и сборах. А оно не предусматривает возможность прекращения обязанностей налогового агента в силу договора с налогоплательщиком.

Таким образом, вы как ИП должны выполнять обязанности налогового агента и удерживать НДФЛ с сумм арендной платы, выплачиваемой арендодателю — физическому лицу, и перечислять его в бюджет.

Ответить

Вы можете оставить комментарий к данной теме после регистрации. Зарегистрированным пользователям доступно больше возможностей. Перейти к регистрации.

20.04.2018 15:14

Про проценты по ипотеке они уже малы, так что УСН -расходы не подходит.
Про совместную собственность - является ли квартира приобретенная до регистрации брака совместной собственностью?
А касса просто нужна, больше не нам, а клиентам.

Ответить

Вы можете оставить комментарий к данной теме после регистрации. Зарегистрированным пользователям доступно больше возможностей. Перейти к регистрации.

20.04.2018 19:30

Хороший вопрос. Согласно ст. 34 Семейного кодекса РФ имущество нажитое супругами во время брака является их совместной собственностью.

К имуществу, нажитому супругами во время брака (общему имуществу супругов), относятся доходы каждого из супругов от трудовой деятельности, предпринимательской деятельности и результатов интеллектуальной деятельности, полученные ими пенсии, пособия, а также иные денежные выплаты, не имеющие специального целевого назначения (суммы материальной помощи, суммы, выплаченные в возмещение ущерба в связи с утратой трудоспособности вследствие увечья либо иного повреждения здоровья, и другие). Общим имуществом супругов являются также приобретенные за счет общих доходов супругов движимые и недвижимые вещи, ценные бумаги, паи, вклады, доли в капитале, внесенные в кредитные учреждения или в иные коммерческие организации, и любое другое нажитое супругами в период брака имущество независимо от того, на имя кого из супругов оно приобретено либо на имя кого или кем из супругов внесены денежные средства. Право на общее имущество супругов принадлежит также супругу, который в период брака осуществлял ведение домашнего хозяйства, уход за детьми или по другим уважительным причинам не имел самостоятельного дохода. 

То есть, теоретически, вы можете рассчитывать на часть квартиры, если платежи ваш муж вносил и в то время, когда вы были в браке. Но не на половину квартиры, а пропорционально этим платежам.  Но этот вопрос неоднозначный, и, как правило, он решается через суд..

А еще есть ст. 37 Семейного кодекса РФ, согласно которой имущество каждого из супругов может быть признано их совместной собственностью, если будет установлено, что в период брака за счет общего имущества супругов или имущества каждого из супругов либо труда одного из супругов были произведены вложения, значительно увеличивающие стоимость этого имущества (капитальный ремонт, реконструкция, переоборудование и другие). Я думаю, что он применим и к ипотечным платежам. То есть, как бы, доказать возможно, но достаточно проблемно. 

Ответить

Вы можете оставить комментарий к данной теме после регистрации. Зарегистрированным пользователям доступно больше возможностей. Перейти к регистрации.

22.04.2018 11:40

Огромное человеческое спасибо.
Да и еще как налоговый агент по какой форме и когда я должна перечислять платежи в бюджет за арендованные квартиры?

Ответить

Вы можете оставить комментарий к данной теме после регистрации. Зарегистрированным пользователям доступно больше возможностей. Перейти к регистрации.

22.04.2018 13:41

Тут уже было пояснение, что если организация или ИП арендует у физического лица, не являющегося ИП, помещение, то организация или ИП-арендатор является налоговым агентом по НДФЛ в отношении физического лица-арендодателя. (Письмо Минфина России от 27.08.2015 №03-04-05/49369).
С каждой выплаты физлицу арендной платы должно производиться начисление НДФЛ. Для арендодателей-резидентов ставка налога 13%, для нерезидентов – 30%.
Налог рассчитывается по формуле: Сумма НДФЛ = Сумма арендной платы*Налоговую ставку.
Перечисляется арендная плата арендодателю за вычетом из нее налога на доходы физических лиц. Налог должен быть оплачен не позднее дня, следующего за днем оплаты аренды физическому лицу на КБК 182 1 01 02010 01 1000 110. На этот же КБК происходит перечисление НДФЛ за сотрудников организации.
При этом, вам, как налоговому агенту нужно будет завести на каждого арендодателя отдельный налоговый регистр по НДФЛ, и по результатам года сформировать справку 2-НДФЛ для ИФНС и для арендодателя. Код дохода для 2-НДФЛ при аренде имущества у физического лица – 1400.
Ежеквартально вы обязаны отчитываться по форме 6-НДФЛ.
Если вы возмещаете арендодателю коммунальные услуги, которые зависят от фактического потребления, то есть оплачиваются по счетчикам, то на эту сумму НДФЛ не начисляется, тогда как постоянные платежи, не зависящие от потребления, облагаются НДФЛ.
И еще: арендная плата облагается только налогом НДФЛ, страховые взносы в ПФР, ФСС и ФФОМС вам выплачивать не нужно.

Ответить

Вы можете оставить комментарий к данной теме после регистрации. Зарегистрированным пользователям доступно больше возможностей. Перейти к регистрации.

Вы можете оставить комментарий к данной теме после регистрации. Зарегистрированным пользователям доступно больше возможностей. Перейти к регистрации.