Взаимозачет долга

В условиях дефицита оборотных средств неденежные формы расчетов используются довольно часто.Прежде всего, следует определиться, по какой сделке квартира перейдет вам, как подрядчику, в счет расчетов за выполненные работы. Это может быть договор купли-продажи, уступки права требования или инвестирования. Попробую кратко изложить каждый вариант.

Договор купли-продажи

В соответствии с таким договором заказчик продает квартиру подрядчику, а в счет ее оплаты засчитывает стоимость выполненных подрядчиком работ.

В бухгалтерском учете операция будет отражена у подрядчика следующим образом:

1. Покупка квартиры - Дт 41 Кт 60
2. Зачет стоимости квартиры в счет выполненных работ – Дт 60 Кт 62

В дальнейшем вы можете продать эту квартиру любому лицу, в том числе своему учредителю. Например, это можно сделать в счет дивидендов. Для этого нужно будет сначала  начислить дивиденды к выплате:

1. Начисляем доход участнику - Дт 84 Кт 75 (70)
2. Удерживаем НДФЛ - Дт 75 (70) Кт 68
   

Затем отразить операции по продаже квартиры и зачету суммы начисленных дивидендов в счет расчетов за квартиру:

1. Продажа квартиры учредителю - Дт 62 Кт 90
2. Списываем стоимость квартиры – Дт 90 Кт 41
3. Производим зачет – Дт 75 (70) Кт 62
   Продажа квартир не облагается НДС. Следовательно, ни заказчик не предъявит подрядчику НДС к оплате при продаже квартиры, ни подрядчик не будет начислять налог при продаже квартиры учредителю (подп. 22 п. 3 ст. 149 НК РФ).

Уступка права требования

В этом случае заказчик уступает право требования (имущественное право) квартиры от третьего лица (застройщика) подрядчику. В счет расчетов за проданное имущественное право засчитывается стоимость выполненных подрядных работ.

В бухгалтерском учете у подрядчика будут сделаны записи:

1. Отражаем приобретение имущественного права на квартиру - Дт 58 (76) Кт 60
2. Зачитываем стоимость приобретенного имущественного права на квартиру в счет стоимости выполненных работ. – Дт 60 Кт 62
   Если вы захотите уступить приобретенное имущественное право учредителю в счет выплаты дивидендов, то нужно будет заключить с ним также договор уступки права требования. Проводки будут такие:
3. Отражаем уступку права требования – Дт 62 Кт 90 (91)
4. Списываем стоимость приобретенного имущественного права – Дт 90 (91) Кт58 (76)
5. Начисляем НДС – Дт 90 (91) Кт 68. Это делается тогда, когда цена уступки превышает расходы по вашему приобретению имущественного права у застройщика.
6. Зачитываем стоимость имущественного права в счет дивидендов – Дт 75 Кт 62

При уступке права требования квартир налоговая база по НДС определяется как сумма разницы между ценой уступки, включающей в себя сумму НДС, и стоимостью приобретения этого имущественного права. Значит, если в результате уступки от заказчика подрядчику такая разница у заказчика была, то он должен был предъявить подрядчику счет-фактуру на сумму начисленного НДС. Если в дальнейшем подрядчик будет переуступать это имущественное право или оформлять квартиру себе в собственность для целей последующей продажи, то полученный от заказчика НДС к налоговому вычету он не принимает, а включает в стоимость полученного имущественного права. При дальнейшей уступке приобретенного имущественного права порядок начисления НДС с уступки такой же, как и у заказчика.

Договор инвестирования (участия в долевом строительстве)

По такому договору вы станете инвестором при строительстве жилого дома в части указанной в договоре квартиры. Возникающая при этом задолженность подрядчика по внесению инвестиционного взноса засчитывается в счет расчетов за выполненные подрядные работы. Данная операция у вас будет отражена так.

1. Произведен зачет инвестиционного взноса в счет стоимости выполненных работ – Дт 76 Кт 62

Если заключен договор участия в долевом строительстве в соответствии с требованиями Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ, то подрядчик может уступить свое имущественное право на квартиру, возникшее из условий заключенного договора, своему учредителю. В этом случае с учредителем заключается договор уступки права требования квартиры. Проводки для этой ситуации были рассмотрены выше.

Еще учтите, что для целей налогообложения принимается цена товаров, работ или услуг, указанная сторонами сделки. Пока не доказано обратное, предполагается, что эта цена соответствует уровню рыночных цен. Налоговые органы при осуществлении контроля за полнотой исчисления налогов вправе проверять правильность применения цен по сделкам при отклонении более чем на 20 % в сторону повышения или понижения от уровня цен, применяемых налогоплательщиком по идентичным (однородным) товарам (работам, услугам) в пределах непродолжительного периода времени (ст. 40 НК РФ).