Аренда нежилого помещения

Ирина1961
Постоянная ссылка #
Может ли учредитель ООО (УСН 15 %) сдать имеющееся в собственности нежилое помещение своему ООО в аренду, с уплатой 13 % ндфл? Как правильно рассчитать арендную плату? Можно ли сумму арендной платы включать в расход для уменьшения единого налога?
Валентина Казакова
Постоянная ссылка #

Такой вариант возможен. Если учредитель сдает в аренду помещение своей фирме, то нужно прежде всего заключить договор аренды недвижимости между фирмой и учредителем (ст. 608 ГК РФ). При выплате доходов нужно удерживать НДФЛ. Если же у учредителя несколько объектов, которые он хочет сдавать в аренду, ему лучше зарегистрироваться в качестве ИП.

Возможность сдачи недвижимости в аренду без регистрации ИП рассматривается в письме  ФНС России от 08.02.2013 № ЕД-3-3/412@. В нем сказано, что гражданин, предоставляющий в аренду принадлежащую ему квартиру или иное недвижимое имущество, может не регистрироваться как предприниматель. Главное, чтобы с полученного дохода был уплачен НДФЛ.

Договор аренды вы заключаете обычный. При этом не забудьте указать в соглашении данные, позволяющие определить арендуемое помещение: его точный адрес, месторасположение в здании (этаж, номер комнаты), а также площадь помещения (п. 3 ст. 607 ГК РФ). Также зафиксируйте размер, порядок и сроки внесения арендной платы (ст. 614 и 654 ГК РФ). С выплачиваемой арендной платы ООО будет само исчислять, удерживать и перечислять НДФЛ  в бюджет (подп. 4 п. 1 ст. 208, п. 1 и 2 ст. 226 НК РФ). Аналогичное мнение у Минфина и ФНС России (см. письма от 01.06.2011 № 03-04-06/3-127 и от 09.04.2012 № ЕД-4-3/5894@). Чиновники отмечают, что с арендной платы, выплачиваемой физическому лицу, исчислять и уплачивать НДФЛ должен арендатор, если им выступает организация.

Валентина Казакова
Постоянная ссылка #

Теперь касательно признания арендной платы в виде расходов при расчете УСН-налога. И арендную плату (пп.4 п.1 ст.346.16 НК РФ) и коммунальные платежи (в составе материальных расходов пп.5 п.1 ст.346.16 НК РФ) можно учитывать в составе расходов. Каких-либо запретов на учет данных расходов в целях расчета УСН-налога в связи со взаимозависимостью сторон договора НК РФ не содержит.

 Но все-таки есть судебная практика, где принимались решения признать подобные сделки недействительными. Но следует иметь ввиду, что для целей признания указанного договора аренды у учредителя недействительным налоговому органу необходимо доказать не только факт взаимозависимости сторон, но и факт получения необоснованной налоговой выгоды, фиктивность сделки, ее направленность исключительно на занижение налогооблагаемой базы компании. Доказать все эти обстоятельства налоговому органу будет очень сложно, если все документы у налогоплательщика оформлены надлежащим образом и цены существенно не отклоняются от рыночных.

Формирование цены должно быть подтверждено документально. Многие компании в качестве подтверждающего документа используют отчеты независимых оценщиков. 

Ирина1961
Постоянная ссылка #
Валентина! Большое спасибо за подробный ответ, а не могли бы Вы порекомендовать возможный расчет арендной платы, в Интернете все больше примеры расчетов аренды муниципальной собственности. А нет ли другой возможности без различных коэффициентов, может быть из расчета кадастровой или рыночной стоимости ? Компания небольшая, обращаться к услугам оценщиков дороговато.
Главбух Милла
Постоянная ссылка #
Добрый день, можете просто посмотреть рыночную стоимость аренды на похожие помещения и в целях экономии на налоге сделать ниже, примерно на 25 процентов. Этот коэффициент применяется при расчете сопоставимых сделок с взаимозависимыми лицами. В любом случае, сумма арендной платы - это условие договора между собственником и арендатором, и она должна устраивать стороны договора, а не кого-то еще. Удачи!
Ирина1961
Постоянная ссылка #
Мила, спасибо за ответ, но так так собственник и арендатор -одно лицо, и расходы по аренде можно включать в расходы при расчете УСН налога, то уменьшать сумму особо то не хотелось бы, т.к. экономим на НДФЛ, но переплатим налог УСН, но в тоже время не хочется претензий от налоговой в случае "завышения" цены аренды, хотелось бы какое-то подтверждение стоимости аренды расчетом. Можно ли например разделить стоимость покупки помещения (например 700 000 руб.) на остаточный срок амортизации (например 45 месяцев)или это бред?
Валентина Казакова
Постоянная ссылка #

Пропустила я ваш вопрос, не доглядела... Мне лично не приходилось делать самостоятельно расчет, к сожалению, я - не оценщик. Нашла информацию, что есть всего три метода оценки:

  • Аналоговый (сравнительный метод). Метод подразумевает под собой сравнение объекта недвижимости с его подобием, то есть, аналогом, с известной рыночной стоимостью. Для этого необходимо принять во внимание все характеристики, которыми обладает исследуемое здание или помещение. Наряду с этим учитывается место его дислокации, экологическая обстановка и его фактическая стоимость. На основании этих сопоставлений и устанавливается величина арендной платы.  Тут важно при оценке учитывать основной вид деятельности вашей организации. Первым делом нужно определить рыночную стоимость одного квадратного метра аналогичной площади, сдаваемой в наем. Общая сумма арендной платы рассчитывается умножением количества сдаваемых метров на цену за 1 кв.м. Купив газеты объявлений или посетив сайты риелторских агентств, посмотрите средние цены за квадратный метр на объекты, расположенные в районе вашего помещения и похожие по другим признакам (год постройки, состояние, коммуникации и т.д.).
  • Доходный (метод капитализации прибыли). В этом случае используется довольно непростой механизм, базирующийся на капитализации доходов. Он основывается на расчёте предполагаемой прибыли от инвестирования средств в исследуемый объект недвижимости, если бы эти средства были потрачены на иной вид предпринимательской деятельности, а не на тот, которым будет заниматься арендатор. Этот метод применим, когда требуется оценить инвестиционные проекты, касающихся таких рынков, как аренда торговых площадей и офисов.
  • Затратный. Здесь требуется тщательный подсчёт всех расходов на строительство объекта недвижимости, идентичного имеющемуся, причём, также оценивается и земельный участок. Все данные суммируются с учётом фактической стоимости участка. Подобная методика имеет один недостаток: инфляция является причиной получения заниженной оценки, поэтому предусматривается использование поправочных коэффициентов.

Именно этими тремя методами пользуются оценщики. Погуглите по названиям, почитайте подробнее, я не вижу смысла вам сюда копировать эти формулы :). Первый метод нормальный и несложный, именно о нем говорила вам Главбух Милла.

Еще почитайте Приказ Минстроя  России от 14.09.1992 № 209 «Об утверждении методики по определению уровня
арендной платы за нежилые здания (помещения)»

Там в п.1.1. сказано «С целью упорядочения размеров арендной платы за нежилые здания (помещения) сдаваемые в аренду и субаренду на территории России предлагается единая методика ее расчета для всех форм собственности». То есть такая методика подходит для коммерческих организаций.

А услуги оценщиков стоют порядка 5000 – 8000 рублей, это так для информации, если вы бухгалтер и вам не доплачивают за эту работу, может, есть смысл не заниматься геморроем и заплатить . Зато тут уже точно будет у вас документ, что цена аренды соответствует рыночной. 

Ирина1961
Постоянная ссылка #
Большое спасибо за ответ!
Ирина1961
Постоянная ссылка #
Добрый день! можно еще вопрос по этой теме? Если и арендатор и арендодатель одно и тоже лицо, то в договоре аренды один человек подписывает обе стороны договора ? Это нормально?
Создайте новый комментарий в теме
Прикрепить файл
?
Получить e-mail уведомление об ответе
Есть вопрос по другой теме? Можете создать Новое обсуждение